譲渡事例紹介

不動産の棚卸しで節税が

【状況】

都心の不動産の売却益が出た。その売却益で計算すると納税額が多額になる。多額なため支払いが困難な状況。現在の税理士からは有用なアドバイスがもらえなかった。

JNEXTによる解決方法

所有不動産の棚卸を実施しました。いわゆる”バブル期”に購入した郊外の更地の含み損があり、それを売却することで損益通算することができました。結果、納税額を減額することができました。

3,000万円控除の特例の適用するため一工夫

【状況】

土地は夫と妻がそれぞれ1/2ずつ所有（建物は夫名義）している。相談当時は建物に居住中（100％居住用）だが、将来は、この土地と建物の売却を考えている。ただし、売却の時期は未定。

JNEXTによる解決方法

JNEXTは2つの解決方法を取りました。まず、建物に名義が入っていないと夫婦そろって”居住用の3,000万円控除の特例”が適用されないので、建物に名義を入れることで、減額されます。そのため、建物の贈与をすることをお勧めしました。ただし、直前の贈与は国税当局から否認される可能性があるのでタイミングを考えるように、アドバイスしました。

30年前に購入した土地の取得費不明を解決

【状況】

30年前に購入した土地があるが、契約書などの書類を紛失してしまい、購入額が不明。経理に聞いたところ、「売却金額の5％で申告する必要がある」とのこと。5％だと税額が高額なため納付できない。

JNEXTによる解決方法

このように書類を紛失してしまっても、何かしらの打ち手がある場合があります。すぐにあきらめて5％の取得費にする必要はありません。具体的には、借り入れた金額や当時のメモ書き等の資料なども有力な資料となる場合があります。取得価額の調査をして立証することも可能です。今回は抵当権の設定時の資料を分析し、取得費を査定しました。結果、納税額を減額することができました。

譲渡経費の見直しが出来た結果は・・・

【状況】

東京在住の方が福岡の土地を売却（短期譲渡）した。ただ、なかなか売却が進まず、それまでの不動産業者との打ち合わせや測量の打ち合わせで多額の交通費がかかった。「契約時の交通費しか認められない」と知り合いから言われたため、その通りに計算をすると納税額が予定より増えてしまった。

JNEXTによる解決方法

経費計上は可能と考えられます。「客観的に見て、その譲渡を実現するために、その費用が必要であったかどうかによって判断すべきものである」と、最高裁で判例が出ています。費用としての必要性を、メモ書きで構わないので、当局に説明できるようにしておきましょう。領収書等も必要です。

納税を生じることなく、兄弟共有の土地の有効活用を実現

【状況】

ある土地を兄が1/2、弟が1/2所有している。お兄様から「土地を有効活用したいが、弟が反対しており、実現しない」という状況だった。

JNEXTによる解決方法

共有分割で双方の持分1/2を明確化し、納税を発生させることなく、有効活用につなげました。共有分割にはいくつかのポイントがあります。やり方を間違えると多額の納税が生じる場合がありますので、専門家の意見が必須です。